STJ decide que aluguel por Airbnb em condomínios depende de aprovação de 2/3 dos moradores
Decisão uniformiza entendimento sobre locações de curta temporada e reforça autonomia das convenções condominiais em casos de uso reiterado para hospedagem
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu, por maioria de 5 votos a 4, que a locação de imóveis residenciais em condomínios por curtas estadias — como as realizadas por plataformas digitais no modelo Airbnb — pode ser condicionada à autorização de ao menos dois terços dos condôminos. O entendimento considera que o uso reiterado e profissional dessas unidades pode descaracterizar a finalidade exclusivamente residencial dos edifícios.
O caso analisado pelo STJ envolveu uma proprietária de Minas Gerais que recorria de decisão do Tribunal de Justiça do estado (TJ-MG), que havia mantido a proibição de locações por curta temporada em um condomínio residencial sem autorização prévia. A defesa argumentou que o imóvel era utilizado pela família e alugado apenas quando estava desocupado, sem qualquer prestação de serviço típica de hotelaria. Já o condomínio sustentou que a alta rotatividade de hóspedes comprometia a segurança e o sossego dos moradores.
A decisão, tomada pela Segunda Seção do tribunal, buscou uniformizar a interpretação jurídica sobre o tema em todo o país. O colegiado entendeu que, quando há exploração frequente e com finalidade econômica, a atividade pode impactar diretamente a segurança, o sossego e a rotina dos moradores, exigindo deliberação qualificada em assembleia.
A relatora do caso, ministra Nancy Andrighi, destacou que o meio utilizado para a locação — seja plataforma digital ou outro formato — não altera a natureza jurídica do contrato, mas que a forma reiterada de exploração pode configurar mudança de destinação do imóvel dentro do condomínio. Segundo o entendimento firmado, esse tipo de alteração exige aprovação de dois terços dos condôminos, conforme prevê o Código Civil.
Para o advogado especialista em mercado imobiliário, Diego Amaral, a decisão representa um marco importante na relação entre o direito de propriedade e a convivência condominial.
“A decisão do STJ traz mais segurança jurídica para os condomínios, ao reconhecer que a exploração profissional de locações por curta temporada pode impactar diretamente a coletividade. Não se trata de proibir o Airbnb, mas de estabelecer limites quando há mudança prática na destinação do imóvel”, afirma.
O especialista avalia ainda que o julgamento reforça a necessidade de atualização das convenções condominiais diante das novas dinâmicas do mercado imobiliário. “É um cenário que já vinha sendo debatido em diversas cidades. O entendimento do tribunal indica que o uso intensivo para hospedagem precisa ser debatido coletivamente, especialmente quando há efeitos sobre segurança e tranquilidade dos moradores”, completa.
A decisão também ocorre em meio a um debate global sobre o impacto das locações de curta duração em áreas residenciais, com cidades como Barcelona, Nova York e Lisboa adotando regras mais rígidas para esse tipo de atividade.
Apesar do entendimento do STJ, a plataforma Airbnb afirmou que a decisão se refere a um caso específico e não representa proibição geral das locações, além de defender o direito constitucional de propriedade e anunciar que pretende recorrer.
