Como escolher o melhor financiamento para a compra do seu imóvel?

O sonho da casa própria ainda faz parte dos projetos da maioria dos brasileiros. Isso porque vivemos em um País de grande inconstância, e a conquista de algo concreto traz a sensação de segurança. Em todo o Brasil, mais de 13 milhões de famílias almejam comprar um imóvel em até dois anos, segundo estudo da Datastore, empresa especializada em pesquisas do setor imobiliário. O advogado Diego Amaral, especialista em Direito Imobiliário, analisa este cenário e diz por que acredita que os financiamentos contribuíram para aquecer o mercado.

 

Segundo o estudo, o setor se fortaleceu nos meses de janeiro e fevereiro de 2021. A intenção de compra para os próximos 12 meses ficou estável em 57%, o mesmo percentual de novembro e dezembro de 2020, mas o número de interessados aumentou. “A última vez que isto aconteceu foi em 2016. Agora, em 2021, temos condições mais favoráveis, com os menores juros para o crédito imobiliário da história, e anseios das pessoas em relação ao novo uso dos imóveis em tempos de pandemia”, afirma o advogado Diego Amaral.

 

Goiânia está em terceiro lugar no ranking das capitais com maior intenção de compra de imóveis, atrás apenas de São Paulo e Rio de Janeiro. Diego Amaral revela que, analisando o cenário imobiliário de hoje, ele credita esta alta às taxas de juros dos financiamentos imobiliários abaixo da média nas últimas décadas. “A criação de novos índices para correção do crédito imobiliário, como a Poupança, IPCA, Taxa Fixa, dentre outras, está entre os principais motivos para este crescimento”, indica o advogado.

 

Acreditando que o os financiamentos são boas alternativas para conquistar o objetivo da compra do tão sonhado imóvel, Diego faz um questionamento: “Como escolher o melhor índice para o seu perfil?”. Os bancos disponibilizam diversas linhas de crédito, com variações de taxas e condições de pagamento, e é preciso estar atento aos detalhes para garantir o melhor negócio para você. O advogado ressalta que nem sempre o banco com juros mais baixos vai oferecer as melhores condições para você e vice e versa.

 

Quero um financiamento, e agora?

Para explicar sobre os tipos de financiamento imobiliário, o advogado separa dois detalhes importantes: os tipos de programa disponíveis e os tipos de amortização que você pode contratar. “Contratando o financiamento imobiliário, esteja ciente de que ele fará parte de um dos programas existentes no Brasil. Vamos começar entendendo quais são”, inicia Diego. Entre eles estão o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) e o feito com base no Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

 

O Sistema Financeiro de Habitação (SFH), regulamentado pela lei 4.380/64 é voltado para pessoas de baixa renda. Nele, você pode financiar até 80% do valor do imóvel, que pode custar até R$ 800 mil em Goiás. “Boa parte dos financiamentos integram essa categoria, Minha Casa, Minha Vida, por exemplo”, conta Diego. São dois os fundos que garantem os recursos do SFH: o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE). Quanto às taxas de juros, elas podem ter no máximo 12% ao ano.

 

Já o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) foi criado alguns anos depois e veio com o objetivo de facilitar novas linhas de crédito para imóveis com valor maior do que os predeterminados pelo SFH. Regulamentado pela lei nº 9514/97, o SFI conta com uma taxa de juros maior e não permite a utilização de FGTS. “Nesses dois sistemas, a atualização monetária da sua dívida contratual é realizada com base na Taxa Referencial (TR). Trata-se de um índice que, periodicamente, corrige o saldo das poupanças e do FGTS”, explica o advogado.

 

Recentemente, um novo programa foi lançado, em que essa atualização é feita de acordo com o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Nessa modalidade, a sua renda inicial pode ser um pouco mais baixa que a dos demais programas e as taxas de juros podem ser menores. “Todavia, vale atentar ao fato de que o IPCA varia de acordo com a inflação, enquanto a TR é fixa em zero há um bom tempo”, aponta. Há ainda uma alternativa disponível, que é a de fazer o seu financiamento diretamente com a construtora do seu imóvel.

 

As condições de amortização é também uma grande aliada na hora de escolher o melhor financiamento para o seu perfil, mas o que de fato é? “A amortização é o processo de redução do valor total de uma dívida por meio de pagamentos periódicos. Esses pagamentos podem ser variados ou fixos, e o atraso neles pode incidir em juros”, esclarece Diego. Para simplificar, quando se fala de amortização de parcelas, na prática, trata-se de antecipar as parcelas para reduzir o valor inicial da dívida.

 

De acordo com o advogado, geralmente, a ideia de amortizar parcelas é reduzir os juros e o tempo do financiamento/empréstimo. Para essa amortização, existem três diferentes modalidades. “O valor das parcelas é composto, basicamente, por duas partes: os juros, que são as remunerações extras pagas pela cessão do crédito; e a amortização, que é o abatimento para o valor que você, de fato, contratou. Explicado isso, as opções de amortização consistem em Sistema de Amortização Constante, Tabela Price e Sistema de Amortização Crescente”.

 

No Sistema de Amortização Constante (SAC), a amortização é fixa e os juros diminuem ao longo do prazo, ou seja, é decrescente. Já o sistema Tabela Price deveria ter parcelas fixas, mas foi alterado para acompanhar os reajustes da inflação, o que o torna uma opção não muito boa, pois nem sempre você recebe seu salário com esses reajustes também. E por fim, o Sistema de Amortização Crescente, no qual a amortização é bem mais alta nos primeiros meses, mas há uma queda no valor dos juros pagos ao longo do período.

 

Depois de avaliar as possibilidades que o mercado oferece, é de suma importância se planejar antes de tomar qualquer decisão que envolve o financiamento de um imóvel. Essa dica vale para todos os grandes passos que você toma em sua jornada e que envolve as finanças pessoais. “Grandes decisões nas nossas vidas, como contratar um financiamento imobiliário, podem realmente trazer várias dúvidas. Afinal, o mercado tem milhares de nomenclaturas e regras, que nem sempre estamos habituados. Por isso reforço sempre a importância de uma assessoria jurídica qualificada para evitar quaisquer embrolhos que possam surgir”, finaliza Diego Amaral.