Distrato imobiliário: o risco e as penalidades de quem desiste da compra realizada

Comprar a casa própria é a realização de um sonho para muitas pessoas. Porém, em alguns casos é necessário abandonar esta compra porque não tem mais condições de pagar ou porque se arrepende de tê-la feito. Quando isso acontece, é necessário passar pelo processo de distrato imobiliário.

Este procedimento nada mais é do que a rescisão contratual entre as partes envolvidas na negociação do imóvel. Porém, nem sempre quem desiste da compra recupera todo o valor investido na aquisição do imóvel. Portanto, é importante saber o que é um distrato imobiliário antes de decidir cancelar a transação.

Distrato imobiliário

O distrato imobiliário é a rescisão do contrato de compra e venda de um imóvel. Essa solicitação de cancelamento pode ser feita tanto pelo comprador quanto pela incorporadora responsável pelo empreendimento imobiliário.

O distrato de um contrato imobiliário é direito das partes envolvidas na transação imobiliária. Contudo, para evitar que uma das partes envolvidas seja gravemente prejudicada por esta transação, o procedimento de rescisão deverá obedecer ao disposto na Lei do Distrato.

O que diz a Lei do Distrato?

Segundo Diego Amaral, advogado especialista em direito imobiliário e Diretor da Comissão de Direito Imobiliário do Conselho Federal da OAB, a Lei nº 13.786/18, também conhecida como Lei do Distrato Imobiliário, foi implementada para regulamentar o processo de cancelamento de contratos de venda de imóveis e proporcionar maior segurança jurídica aos compradores e incorporadores.

“Antes da promulgação desta lei, não havia regulamentos claros sobre como poderia ocorrer o procedimento de distrato de um contrato imobiliário. Como resultado, muitos destes casos acabavam em tribunal e, como o processo legal nem sempre é rápido, poderia demorar muito tempo até que as partes resolvessem o acerto de contas”, explica.

Além disso, em alguns casos, os tribunais ordenavam que as construtoras devolvessem cerca de 90% dos valores pagos a quem desistiu da venda, o que poderia afetar o andamento do empreendimento imobiliário e, assim, prejudicar outros compradores.

Portanto, a Lei do Distrato trouxe maior segurança jurídica a esse tipo de processo, estabelecendo prazos para que as partes envolvidas se arrependam da transação imobiliária e definindo a porcentagem de dinheiro pago que deveria ser restituída aos compradores arrependidos.

Principais penas previstas com a Lei do Distrato

Multa de acordo com o regime tributário do imóvel: Caso o cliente desista da compra, parte do valor que ele já pagou tem de ficar com a incorporadora, como forma de multa. O percentual de multa varia de acordo com o regime tributário do imóvel.

Funciona assim:

●     Se o bem estiver sujeito a regime de tributação especial (RET), como patrimônio de afetação, 50% do valor pago fica com a incorporadora.

●     Se o imóvel estiver em outro regime, 25% do valor ainda pertence à empresa e o restante é devolvido ao comprador.

Por que existe essa diferença?

“O patrimônio de afetação é um processo em que o dinheiro pago pelo cliente é usado inteiramente para financiar a obra. Nenhum desses valores faz parte do patrimônio da empresa. Nesse caso, a lei entende que é correto reter 50% do valor para não causar prejuízo a outros clientes que não desistiram de suas obras”, destaca o especialista.

Prazo amplo de atraso sem multa: Em troca, se a incorporadora atrasar, o comprador tem o direito de reaver o contrato e recuperar o valor que pagou. Mas existem certas condições para isso. Primeiro, a empresa pode atrasar a entrega em até 180 dias (6 meses) sem pagar multa.

Caso este prazo ultrapasse os 180 dias, o cliente poderá abandonar o imóvel, recuperar tudo o que pagou e a multa contratual, em valores revisados e corrigidos. O pagamento deve ser feito no prazo de 60 dias corridos após a solicitação de distrato.

“A lei do distrato não é a principal causa das mudanças no mercado da construção civil. Mas não há dúvida de que trouxe mudanças muito positivas neste campo. Além disso, podemos dizer que à medida que o mercado acolhe essas mudanças e amadurece a relação de compra e venda, todos ganham: incorporadoras e o cliente”, finaliza Diego.

Prazo para solicitar o Distrato

De acordo com a legislação, o consumidor que se arrepender de ter adquirido um imóvel na planta, pode solicitar o cancelamento do contrato a qualquer momento antes da entrega das chaves. Devido a esse sistema, esse tipo de procedimento costuma ser realizado por compradores de imóveis na planta.

De acordo com a lei do consumidor, quem se arrepender da transação no prazo de sete dias corridos tem direito a receber o valor integral pago ao vendedor, neste caso a construtora.