Condomínio pode proibir o morador de usar a piscina? Especialista explica em quais casos isso é permitido

Comportamentos abusivos, desrespeito às regras e reincidência podem levar à suspensão temporária do uso da piscina, desde que haja respaldo no regimento e devido processo

As piscinas são, muitas vezes, o espaço mais disputado das áreas de lazer nos condomínios. Mas, justamente por isso, também lideram o ranking de conflitos entre moradores. Som alto, excesso de convidados, consumo abusivo de bebidas alcoólicas, desrespeito ao horário e até agressões físicas estão entre as reclamações mais frequentes, especialmente em feriados e fins de semana. Diante de situações como essas, surge uma dúvida comum: o condomínio pode impedir um morador de frequentar a piscina por mau comportamento?

Segundo o advogado Diego Amaral, especialista em Direito Imobiliário, a resposta é sim, mas com critérios bem definidos. “O uso da piscina é um direito do condômino, mas esse direito não é absoluto. Ele deve ser exercido com respeito às regras coletivas e aos demais moradores. Quando há abuso, o condomínio pode aplicar sanções, inclusive restringir temporariamente o acesso”, afirma.

O que diz a legislação

O Código Civil, em seu artigo 1.336, inciso IV, estabelece que é dever do condômino “não prejudicar o sossego, a salubridade e a segurança dos demais”, o que inclui o uso responsável das áreas comuns. Já o artigo 1.337 prevê penalidades mais severas para quem reiteradamente desrespeita essas normas, podendo, em casos extremos, resultar até na perda do direito de uso das áreas comuns, mediante decisão judicial.

“A exclusão definitiva de um morador da piscina só pode ocorrer por decisão da Justiça, e nunca de forma unilateral pelo síndico ou pela assembleia. Mas a suspensão temporária, sim, pode ser aplicada como medida disciplinar, desde que esteja prevista no regimento interno e haja comprovação da infração”, destaca Diego Amaral.

Condições para aplicar a restrição

Para que o condomínio possa, de fato, impedir o uso da piscina por parte de um morador, alguns requisitos devem ser observados:

●     A infração deve ser comprovada (com vídeos, testemunhas ou registros formais);

●     O morador deve ser notificado por escrito e ter direito à defesa;

●     A medida deve ser proporcional, temporária e coerente com o regimento interno.

“O que não pode acontecer é uma penalidade arbitrária, sem provas ou sem dar chance de defesa ao condômino. Isso violaria princípios básicos do direito à ampla defesa e poderia até invalidar a punição”, alerta o advogado.

Conflitos são frequentes

De acordo com dados da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de SP (AABIC), 17% das reclamações feitas por síndicos em 2024 estavam relacionadas ao mau uso das áreas de lazer,  e a piscina foi o espaço mais citado. Os motivos vão desde entrada de visitantes não autorizados, uso de caixas de som em volume excessivo, até comportamentos ofensivos e brigas físicas.

“É um ambiente coletivo que precisa de regras claras. Quando um condômino ultrapassa os limites do razoável e coloca outros em risco, o condomínio tem o dever de agir, sempre de forma documentada e respaldada juridicamente”, afirma Diego.

Em situações mais graves como agressões, ameaças ou vandalismo, o condomínio pode ir além das advertências e multas. O infrator pode ser enquadrado como condômino antissocial e sofrer sanções mais duras, como multas de até 10 vezes a taxa condominial e até restrição judicial ao uso das áreas comuns.

“No entanto, é importante destacar: a exclusão definitiva só pode ser decidida por um juiz. O condomínio não tem autonomia para aplicar essa medida de forma permanente por conta própria”, explica Diego Amaral.

Orientações para síndicos evitarem abusos

Para evitar abusos e proteger tanto a coletividade quanto o morador, o especialista dá algumas orientações importantes:

●     Mantenha o regimento interno atualizado, com regras específicas para o uso da piscina;

●     Registre todas as ocorrências com provas documentais, como fotos, vídeos ou relatos de testemunhas;

●     Formalize notificações por escrito sempre que houver infrações;

●     Em casos de reincidência ou gravidade, convoque assembleia para discutir medidas coletivas;

●     Antes de aplicar sanções severas, consulte um advogado especializado.