Minha Casa, Minha Vida: problemas em imóveis impulsionam ações contra Caixa

Advogado especialista em direito imobiliário orienta os direitos dos consumidores no programa de moradia

O programa habitacional Minha Casa, Minha Vida tem enfrentado um aumento considerável no número de processos judiciais relacionados a problemas estruturais nas construções. Essa realidade resultou em um total preocupante de cerca de 90 mil ações, conforme estimativas da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC). Somente em 2024, a Caixa Econômica Federal registrou 8.500 novas ações na faixa 1 do programa.

Nesta faixa, que atende famílias com uma renda bruta mensal de até R$ 2.850, os beneficiários têm a oportunidade de adquirir imóveis com subsídios que podem chegar a 95% do valor total. No entanto, muitos desses imóveis têm apresentado problemas sérios, como fissuras nas paredes, rachaduras e falhas nas caixas de esgoto. Essas questões são frequentemente corroboradas por laudos periciais feitos por profissionais indicados pelo Judiciário.

Em 2023, a Caixa desembolsou mais de R$ 92,4 milhões em indenizações resultantes de ações judiciais referentes a problemas de construção na faixa 1 do programa. Esse montante reflete um crescimento contínuo desde 2014, quando os pagamentos de indenizações totalizaram apenas R$ 463 mil, em um contexto que contava com apenas 77 processos ativos sobre o assunto. No total, entre 2014 e 2024, o banco relatou aproximadamente R$ 310 milhões em reparações.

Diego Amaral, advogado especialista em direito imobiliário, explica que no início do Minha Casa, Minha Vida, talvez até pela ânsia de produzir muitas residências, se aceitou dentro do programa de moradia muitas construtoras que não tinham a capacidade adequada.

“No Brasil como um todo, tiveram vários problemas, infiltrações, rachaduras e problemas estruturais. Mas já há alguns anos a Caixa Econômica tem trabalhado muito com a rigidez dessas empresas, a qualidade técnica, para que as obras cada vez mais possam ser melhor avaliadas.”

Esse aumento nos valores despertou a atenção do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), que iniciou pesquisas para identificar casos de litigância predatória e abusiva no Brasil. O assunto passou a ser discutido pelo Conselho, visando a redução dessas práticas, levantando suspeitas sobre a existência de uma “indústria das indenizações” no programa habitacional.

Diego acrescenta que é preciso avaliar se há problema ou não, ou se o consumidor naquela especificidade está tentando agir de forma a se aproveitar da situação para tentar um enriquecimento ilícito através da justiça.

“Já faz algum tempo que o CNJ, através de estudos realizados principalmente pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), identificaram que muitas ações dentro do programa, buscando ou indenizações ou obrigações de fazer acumuladas com indenizações, muitas vezes são patrocinadas por um único advogado, realizando uma captação, por vezes até ilegal, de clientes em massa, ajuizando a ação contra as construtoras do programa Minha Casa Minha Vida e buscando uma solidariedade de responsabilidade com a Caixa Econômica Federal. Em razão disso, isso foi levado para o CNJ, que identificou, de fato, algumas questões chamadas de advocacia predatória, que tem olhado para essas ações com um novo olhar”.

Além disso, o presidente do CNJ e do Supremo Tribunal Federal (STF), Luís Roberto Barroso, destacou que as investigações estão em curso para apurar a possível presença de uma “indústria de indenizações” associada ao programa de moradia. A Caixa afirma que notifica as empresas responsáveis pelos empreendimentos para que façam as verificações e realizem os reparos necessários.

“O programa vem se aperfeiçoando. A gente percebe também que ainda acontecem os problemas, assim como pode acontecer com qualquer construtora, mas a CBIC, tem feito um trabalho muito grande em tentar monitorar essas questões. E se observou um pouco de uma indústria processual, muitas vezes com captações ilegais por advogados, um advogado só mantendo em seu escritório milhares de ações e às vezes não correspondendo à verdade”, revela.

Direitos na compra de imóveis com danos estruturais

Amaral destaca que para os consumidores que adquiriram um imóvel com danos estruturais, o primeiro passo é notificar a empresa. “Se não for resolvido de forma administrativa, ajuizar a ação da obrigação de fazer a retirada de um piso, para a colocação de um outro piso, algo nesse sentido. Mas essa situação precisa ser muito bem avaliada através do bom senso, principalmente pelo bom senso de quem julga esses processos”.

Ele finaliza dizendo que é necessário buscar uma perícia. “Avalie se há realmente um defeito ou não, esse vício construtivo foi por culpa da empresa ou foi um vício de manutenção? É natural que a pintura de qualquer prédio vá se danificando ao longo dos anos, então muitas vezes se busca uma indenização quando está se vencendo o prazo de garantia, mas não houve a manutenção adequada do próprio prédio ou algo assim”.